27 Ago DACIÓN EN PAGO ¿CÓMO DEBO ACTUAR?

En la actualidad, cada vez es más habitual ver a familias sometidas a procesos de embargo de su vivienda y cada vez es más frecuente oír hablar de la dación en pago como solución. La nueva ley que regula la dación en pago, el Real Decreto-Ley 6/2012 de 9 de marzo de 2012, de medidas urgentes para la protección de deudores hipotecarios sin recursos, facilita la dación en pago como alternativa a la ejecución hipotecaria.

Además, incluye como novedad el código de buenas prácticas bancarias, cuya aplicación es voluntaria por las entidades bancarias pero que su aplicación es obligatoria una vez firmado el acuerdo de adhesión. En la actualidad hay más de 100 entidades de crédito adheridas.

A continuación describimos el funcionamiento de la dación en pago en relación a la nueva legislación.

1.- Requisitos

Hay que cumplir una serie de requisitos para tener acceso a la dación en pago, unos referentes a la hipoteca y otros al deudor o deudores.

Requisitos de la hipoteca

La hipoteca debe recaer sobre un inmueble cuyo precio de adquisición no ha de superar los siguientes valores:

    1- Para municipios de más de 1.000.000 de habitantes: 200.000 euros.

    2- Para municipios de entre 500.001 y 1.000.000 de habitantes: 180.000 euros.

    3- Para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000 euros.

    4- Para municipios de hasta 120.000 habitantes: 120.000 euros.

Requisitos del deudor

El deudor debe cumplir con los requisitos establecidos para poder ser considerado dentro del umbral de exclusión y ser beneficiario de la dación en pago, y estos requisitos son los siguientes:

    1- Que el conjunto de ingresos de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (índice económico usado para calcular el acceso a las ayudas sociales).

   2- Que la unidad familiar haya sufrido en los 4 años anteriores alteración significativa de sus circunstancias económicas o hayan sobrevenido circunstancias familiares de especial vulnerabilidad.

     3- Que el conjunto de la unidad familiar carezca de otros bienes con los que hacer frente a la deuda.

     4- Que el crédito recaiga sobre la única vivienda del deudor y que se concediera para la adquisición de la misma.

     5- Que el préstamo carezca de otras garantías personales(por ejemplo fianzas, avales,etc.) o reales (como la prenda).

6- En el caso de que existan codeudores que no formen parte de la unidad familiar deberán cumplir los puntos 3, 4 y 5.

2.- Documentación a presentar

Hay cuatro tipos de documentación que debemos presentar:

– Ingresos de los miembros de la unidad familiar:

* Certificado de rentas.

* Últimas tres nóminas percibidas.

* Certificado con la cantidad mensual de la prestación por desempleo.

* Certificado de ayudas de asistencia social de las CCAA y entes locales.

* Certificado de cese de actividad con la cuantía mensual percibida de los autónomos.

– Número de personas que habitan la vivienda:

* Libro de familia.

* Certificado de empadronamiento.

* Declaración de incapacidad permanente laboral.

– Titularidad de los bienes:

* Certificado del Registro de la Propiedad.

* Escrituras de compraventa de la vivienda y otros documentos relativos a las garantías reales o personales.

– Declaración de responsabilidad del deudor relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos.

3.- Subasta de la vivienda

Entregada la documentación pertinente el banco procederá a subastar la vivienda en una única subasta y se usará el tipo pactado en la escritura de constitución de hipoteca. Si en la subasta no hubiere ningún postor, el banco puede adquirir la vivienda por un 60% del valor transcurridos 20 días. Si se presentan ofertas iguales o superiores al 70% del valor por el que la vivienda hubiera salido a subasta se adjudicará al que presente la mejor oferta. Si la mejor oferta no llega a ese 70% el deudor podrá, en el plazo de 10 días, presentar a un tercero que llegue al 70% o que, aún presentando cantidad inferior, presente una cantidad suficiente para satisfacer la deuda.

Si no hay quien ofrezca el 70% o más del valor, el banco podrá adjudicarse la vivienda por el 60% del valor de tasación o sino se adjudicará a quien presentó la mejor oferta, siempre y cuando supere el 50% del valor o, aún siendo inferior, cubra la totalidad de la deuda.

La dación en pago supondrá la cancelación total de la deuda garantizada con la hipoteca y de las responsabilidades del deudor con el banco.