12 Feb COMO SABER SI TENGO CLÁUSULA SUELO EN MI HIPOTECA

¿Qué es la Cláusula Suelo?

Es una cláusula contractual que establece un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca inmobiliaria aunque los intereses ordinarios que se han acordado con la entidad financiera estén por debajo o bajen. Dependiendo de la normativa del país, las condiciones del contrato y su transparencia y claridad, puede considerarse una cláusula abusiva, ilegal o nula.

La Cláusula Suelo puede ser declarada nula si se considera abusiva. Sin embargo, el carácter abusivo o no de la cláusula tiene que dictaminarlo un juez, caso por caso. En  la famosa sentencia del Tribunal Supremo del 9 de mayo de 2013 se estableció que, para que una cláusula suelo no sea abusiva, tiene que haberse cumplido una serie de criterios de transparencia que, en casi todos los casos, no se han cumplido. Por eso, la mayoría de las cláusulas suelo son abusivas y, por tanto, nulas.

¿Cómo saber si tengo Cláusula Suelo en la hipoteca?

1º – . La primera es revisar directamente las escrituras de préstamo de tu hipoteca .En ella, puede aparecer en alguno de los siguientes puntos:

– Cláusulas financieras. En muchas escrituras aparece en la llamada “cláusula financiera tercera bis”, en el punto en que se establece el tipo de interés variable.

– Cargas. Especialmente si es una hipoteca de subrogación.

– Estipulaciones / Otorgamientos.

Dicha cláusula suelo no aparece con este nombre en el contrato. Puedes encontrarla como “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”.

2º – . La segunda forma de comprobar si tienes cláusula suelo en tu hipoteca es revisar el recibo de tu hipoteca. Si la suma de tu diferencial más el tipo de interés que se aplica en tu hipoteca (el más común es el Euribor) es inferior a lo que te están cobrando, tienes cláusula suelo. Para ello, tienes que saber la fecha de tu última revisión y buscar a cuánto cerró tu tipo de interés ese mes.

Una vez determinado que tienes cláusula suelo, la mejor forma de reclamar es iniciar una reclamación judicial.

¿Cuál es la mejor forma de reclamar la Cláusula Suelo?

La mayoría de nuestros clientes nos cuentan que han reclamado en su banco, y muchos de ellos además han solicitado al Banco de España que analicen su caso.

Sin embargo, basándonos en nuestra experiencia, no lo recomendamos. El motivo es sencillo: se alarga más de un año en el tiempo. Más de un año en el que no estás reclamando la cláusula suelo y la sigues pagando.

Cuando vas a reclamar a los bancos, hay algunos que te dan un tríptico  para que eleves tu queja al Servicio de Atención al Cliente, o SAC. El Servicio de Atención al Cliente tiene dos meses para contestarte y, mientras tanto, te siguen cobrando la cláusula suelo. Después, tras esos dos meses, te dicen que ellos lo han hecho bien y que, si quieres, puedes reclamar al Banco de España.

El Banco de España, en teoría, te tiene que contestar en unos seis meses. Pero en la mayoría de los casos, tras ese tiempo, te dice que está saturado y que necesita otros seis meses para contestarte Y, mientras tanto, sigues pagando tu cláusula suelo.

Al final, el Banco de España puede que te dé la razón o no. Pero, aunque te la dé, te dirá que el documento no es vinculante para el banco, pero que tendrá validez en una reclamación judicial. Es decir, tu entidad no tiene obligación de quitarte la cláusula suelo a pesar del dictamen del Banco de España.

Todo este camino recorrido sirve para que, un año después de haber descubierto que tienes cláusula suelo, te des cuenta de que tienes que reclamar por la vía judicial. Has perdido aproximadamente doce meses en los que no has avanzado nada y, además, has seguido pagando de más.

¿Qué es la Retroactividad?

En Derecho, la retroactividad, es un posible efecto de las normas o actos jurídicos que implica la extensión de su aplicación sobre hechos pasados o previos a la ley. Sin embargo, dicha posibilidad supone una situación excepcional, es decir, puede entrar en contradicción con el principio de seguridad jurídica que protege la certidumbre sobre los derechos y obligaciones que las personas poseen. Cuando una ley es retroactiva quiere decir que independientemente de cuándo se cometió el acto a juzgar, si hay una ley posterior en contra de ese acto, se le sancionará o aplicará la misma.

Por tanto, todos aquellos afectados cuyas cláusulas suelo se han declarado nulas deberían recuperar el dinero que han estado pagando de más por culpa de esta condición. Sin embargo, el Tribunal Supremo, en la sentencia de mayo de 2013, estableció que podría haber un problema económico para los bancos si concedía la retroactividad, por lo que decidió la irretroactividad de las cantidades. Algo que obviamente atenta contra la seguridad jurídica.

Tras esta decisión sin precedentes, las Audiencias Provinciales comenzaron a seguir, algunas, el criterio del Tribunal Supremo y, otras, el artículo 1.303 del Código Civil. Por eso, en algunas provincias se concede la retroactividad y en otras no.

¿Voy a recuperar todo el dinero que he pagado de más?

La cantidad que recuperarán los afectados dependen de varios factores, como el suelo fijado en sus hipotecas, el diferencial o el año de firma de la hipoteca. Pero, sobre todo, dependerá de la provincia en la que se interponga la demanda. En aquellas provincias que no se está dando la retroactividad total, se podrá recuperar desde mayo de 2013. En aquéllas que sí se está dando, se puede recuperar el total del dinero pagado de más.

Para más información podéis contactar con R&A Jurado-Abogados, os revisaremos sin ningún tipo de compromiso vuestras escrituras de hipoteca y os haremos una simulación de las cantidades que os corresponden que os devuelvan.

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